Avem următoarea situație de fapt:

– la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare având ca obiect un bun imobil se prezintă reprezentantul convențional al vânzătorului și, în persoană, cumpărătorul. Vânzătorul a fost reprezentat de către un mandatar conform unei procurii autentificate, în condițiile legii;
– după încheierea contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect bunul imobil, părților li se aduce la cunoștință că titularul dreptului de proprietate asupra imobilului (mandatarul) a decedat cu 36 de ore înainte de încheierea contractului de vânzare-cumpărare;
– având în vedere fiind faptul că, potrivit art. 2.030 alin. (1) lit. c) C. civ., una din cauzele de încetare a mandatului este chiar moartea mandantului, în ipoteza dată, contractul de vânzare-cumpărare încheiat își pierde eficacitatea;

Este valabil contract de vânzare-cumpărare încheiat în condițiile de mai sus ?

– conform normei generale prevăzute de art. 1309 alin. 1 Cod Civil, situația prezentată este sancționată, respectiv „Contractul încheiat de persoana care acționează în calitate de reprezentant, însă fără a avea împuternicire sau cu depășirea puterilor conferite, nu produce efecte între reprezentat și terț”, situația analizată subsumându-se unei lipse substanțiale ale puterii de reprezentare. În mod clar mandatarul depășește – în cunoștință de cauză sau nu – limitele externe ale puterii sale de reprezentare, situație de natură a expune terțul la încheierea actului juridic cu un non-reprezentant.

În plan contractual, efectul actului juridic încheiat în aceste condiții este înlăturat, contractul încheiat de mandatar, fără a avea împuternicire, nu-l obligă pe vânzător (sau pe moștenitorii acestuia) cu nimic față de terțul cumpărător – dar nici nu îi conferă vreun drept – iar pe reprezentant, de asemenea, nu îl poate obliga, motivat de faptul că acesta nu a încheiat contractul în numele și pe seama sa, ci în numele și pe seama mandantului.

Dat fiind că reprezentarea nu poate opera în mod valabil decât în interiorul limitelor acordate prin mandat, actele juridice încheiate de către mandatar cu terții, în lipsa puterii de reprezentare, nu pot produce efecte raportat la patrimoniul persoanei presupus reprezentate. Potrivit principiului relativității efectelor actului juridic civil – conform căruia acesta produce efecte numai față de autorul sau autorii săi, fără să poată profita ori dăuna altor persoane, mandantul – presupusa persoană în interesul căreia se încheie acte juridice – nu poate avea decât calitatea de terț față de actele încheiate în numele său.

În plan delictual, terțul cumpărător se poate îndrepta împotriva mandatarului cu care a contractat antrenându-i răspunderea pentru prejudiciile suferite.

Cu toate acestea, dispozițiile art. 1.309 alin. (2) C. civ. reglementează cu privire la reprezentarea aparentă – instituție ce devine aplicabilă în ipoteza în care, motivat de atitudinea reprezentatului, terțul cumpărător contractează de bună-credință având certitudinea că reprezentantul aparent dispune pe deplin de puterile sale de reprezentare în legătură cu raportul juridic ce urmează a fi încheiat.„Dacă prin comportamentul său, reprezentatul l-a determinat pe terțul contractant să creadă în mod rezonabil că reprezentantul are puterea de a-l reprezenta și că acționează în limita puterilor conferite, reprezentatul nu se poate prevala față de terțul contractant de lipsa puterii de a reprezenta.” În acest caz, actul juridic pe care reprezentantul îl încheie cu terțul în interesul persoanei reprezentate își va produce efectele asupra persoanei reprezentate.

Pe de altă parte, în funcție de particularitatea situațiilor întâlnite în practică, poate fi reținută și ipoteza reglementată de art. 1.306 C. civ., potrivit căreia, modificarea ori revocarea împuternicirii acordate, chiar în cazul în care nu au fost notificate prin mijloace corespunzătoare terților, pot deveni opozabile acestora dacă se dovedește că aceștia le cunoșteau ori puteau să le cunoască în momentul încheierii contractului cu reprezentantul.

Astfel, indiferent de soarta raportului de cauzalitate, puterea de reprezentare rămâne efectivă atât timp cât terțul nu a cunoscut existența cauzei de încetare a mandatului, cu excepția cazului în care terțul este și el de rea-credință. În atare situație reprezentatul are posibilitatea de a invoca inopozabilitatea actului încheiat cu terțul, dând eficiență prevederilor art. 1.309 alin. (1) C. civ. – regula de bază în cazul lipsei sau depășirii puterii de reprezentare.

În situația prezentată aici, în cazul decesului mandantului, moștenitorii aveau obligația legală de a-l informa de îndată pe mandatar cu privire la situația intervenită, de natură a conduce la încetarea mandatului primit de la vânzător potrivit dispozițiilor art. 2035 Cod Civil. Pe de altă parte, prevederile art. 2036 Cod Civil permit ca tot ceea ce mandatarul a făcut, în numele mandantului, înainte de a cunoaște sau de a fi putut cunoaște cauza de încetare a mandatului să fie socotit ca valabil făcut în executarea acestuia.

Pe cale de consecință, contractul încheiat de mandatar cu depășirea limitelor mandatului sau fără mandat poate genera în practică următoarele drepturi ale părților, în funcție de particularitatea situației:

1. Dreptul de opțiune al terțului de a invoca aparența (posibilitate concepută de legiuitor ca instrument de protecție a terțului de bună-credință); în exercitarea acestei opțiuni terțul va trebui să execute propriile obligații rezultate din contract.
2. Dreptul de opțiune al terțului de a solicita anularea contractului încheiat în lipsa sau cu depășirea puterii de reprezentare – posibilitatea terțului cumpărător de a se îndrepta împotriva mandatarului cu care a contractat, antrenându-i răspunderea pentru prejudiciul suferit.
3. Dreptul de opțiune al terțului de a-i pretinde reprezentantului executarea contractului pe care l-a încheiat în calitate de fals reprezentant ca și când ar fi fost încheiat în nume propriu.
4. Dreptul de opțiune în favoarea mandatarului, care poate invoca inopozabilitatea actului încheiat cu terțul, fără a fi exclusă și o eventuală nulitate relativă remediată prin ratificarea contractului încheiat cu terțul potrivit art. 1311-1314 Cod Civil, cu condiția ca RATIFICAREA să intervină înainte de invocarea aparenței de reprezentare de către terț.

Instituția ratificării este concepută ca un remediu de menținere sau validitate a unui act juridic civil încheiat în anumite circumstanțe și reprezintă cea mai importantă excepție de la prevederile art. 1.309 alin. (1) C. civ. Trăsăturile caracteristice și efectele sale sunt reglementate de dispozițiile art. 1.311 și urm. C. civ.

Ratificarea este actul juridic unilateral prin care o persoană (reprezentatul sau moștenitorii lui universali) înlătură ineficacitatea contractului încheiat în numele autorului, dar în lipsa împuternicirii ori cu depășirea limitelor mandatului. Pentru a fi valabil încheiat, este necesar ca înscrisul să respecte condițiile de formă cerute de lege pentru valabilitatea contractului ratificat – potrivit principiului simetriei formei actului juridic civil.

Prin efectul juridic al ratificării, actul va produce efecte față de cel în numele căruia s-a încheiat contractul, ratificarea echivalând cu mandatul (ratihabitio mandato aequiparatur).

Una dintre condițiile prevăzute de norma civilă pentru ratificarea actului se referă la limitarea posibilităților reprezentatului de a-și exercita dreptul de ratificare a actelor juridice încheiate fără respectarea limitelor împuternicirii ori în lipsa puterilor de reprezentare. În acest sens, contractul încheiat cu terțul poate fi ratificat doar dacă înscrisul nu a fost desființat anterior ca urmare a unei convenții intervenite între terțul contractant și cel care a încheiat contractul în calitate de reprezentant.

Ratificarea devine parte din actul pe care îl ratifică, consolidându-l retroactiv chiar de la data la care acesta a fost încheiat între reprezentant și terț și nu necesită acordul reprezentantului sau al terțului contractant. Remediul trebuie realizat într-un termen rezonabil, stabilit de terț, după a cărui împlinire contractul principal nu mai poate fi ratificat. În cazul în care un astfel termen nu a fost acordat, ratificarea poate interveni la orice moment ulterior încheierii actului juridic cu terțul.

Referințele vizând moștenitorii reprezentatului sunt argumentate de dispozițiile art. 1.313 C. civ., potrivit căruia dreptul persoanei reprezentate de a ratifica actele încheiate de reprezentant cu depășirea limitelor împuternicirii acordate ori în absența totală a împuternicirii, este transmisibil moștenitorilor, în ipoteza în care reprezentatul decedează anterior exercitării facultății de a ratifica.

În concluzie, contractul de vânzare încheiat de terțul de bună-credință cu mandatarul vânzătorului în condițiile absenței puterii de reprezentare cauzate de decesul mandantului anterior încheierii actului, poate fi ratificat de către moștenitorii vânzătorului reprezentat, atât timp cât contractul nu a fost desființat prin înțelegerea terțului cu reprezentantul aparent.

Sursa: buletinulnotarilor.ro, articol prezentat de Ruxandra Bădoiu.