Reglementată de Legea nr. 17 din 7 martie 2014privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului

Procedura vânzării terenurilor agricole situate în extravilan presupune parcurgera a două etape: prima – în cadrul căreia titularii dreptului de preempțiune (preemptori) pot accepta oferta de vânzare, iar, a doua etapă are loc doar daca niciunul dintre preeptori nu și-a exercitat dreptul conferit de lege, etapă în cadrul căreia potențialii cumpărători, categorie de persoane, de asemenea, preferate la vânzare înaintea altor personae, au posbilitatea acceptării ofertei.

Procedura debutează cu depunerea ofertei de vânzare la sediul primăriei din raza unităţii administrativ-teritoriale unde se află terenul. Oferta este afișată timp de 45 de zile lucrătoare, perioadă în care oricare dintre preemptorii prevăzuți la art. 4 din Legea 17/2014 poate depune declarația de acceptare. Dacă niciun preemptor nu acceptă oferta, urmează o perioadă de 30 de zile calendaristice în care potențialii cumpărători își pot exprima opțiunea de cumpărare.

Ordinea de acceptare

Legea 17/2014 prevede că, în situația în care mai mulți preemptori și-au exprimat opțiunea de cumpărare, prioritatea va fi stabilită în funcție de rang. Cu toate acestea, ca regulă generală, în situația în care rangul este identic, vânzătorul este liber să aleagă persoana căreia îi va vinde terenul.

Dacă în termenul de 45 de zile lucrătoare, niciun preemptor nu și-a exprimat intenția de a cumpăra terenul, începe să curgă un termen nou de 30 de zile, de data acesta calendaristice, în cadrul căruia potențialii cumpărători își pot exercita opțiunea de cumpărare.

De interes este faptul că Legea 17/2014 nu face nicio referire cu privire la situația în care o persoană întrunește atât condițiile referitoare la preemptori (în special rangurile I-IV), cât și cele referitoare la potențialii cumpărători. Cu toate acestea, deși există un vid legislativ, observăm că practica majoritară (deci nu unitară) a direcțiilor agricole județene este de a accepta posibilitatea de exprimare a opțiunii de cumpărare în calitate de potențial cumpărător, chiar și în situația în care, în calitate de preemptor, persoana interesată a omis să depună declarația de acceptare în cele 45 de zile lucrătoare.

În cazul în care niciuna dintre categoriile menționate anterior nu își exprimă opțiunea de a cumpăra, atunci vânzătorul poate vinde oricărui terț, sub condiția păstrării prețului din ofertă (vânzare liberă).

Prețul vânzării

În ceea ce privește prețul vânzării, Legea 17/2014 stabilește în mod expres că vânzătorul are obligația de a menține același preț pe tot parcursul procedurii. Vânzarea terenului la un preţ mai mic decât cel cerut în oferta de vânzare sau în condiţii mai avantajoase decât cele arătate în aceasta, fără reluarea procedurii, atrage nulitatea absolută a contractului de vânzare.

Cu toate acestea, în cazul în care un preemptor de rang inferior oferă un preţ superior celui din oferta de vânzare sau celui oferit de ceilalţi preemptori de rang superior lui care acceptă oferta, vânzătorul are posibilitatea de a relua procedura, cu înregistrarea ofertei de vânzare cu acest preţ.

Deși Legea 17/2014 nu prevede în mod expres, pentru identitate de rațiune juridică, considerăm că această regulă trebuie aplicată și în situația în care un preț mai mare este oferit de un potențial cumpărător în cele 30 de zile alocate potențialilor cumpărători sau chiar în cele 45 de zile lucrătoare alocate preemptorilor. Din practică, observăm că această opinie este împărtășită de majoritatea direcțiilor agricole județene.

Retragerea ofertei și renunțarea la acceptare

În situația în care vânzătorul nu mai dorește continuarea procedurii de vânzare, Legea 17/2014 permite vânzătorului să îsi retragă oferta de vânzare, înainte de împlinirea termenul prevăzut la art. 6 alin. (2), adică în termenul de 45 de zile lucrătoare alocat preemptorilor, chiar dacă au fost înregistrate declarații de acceptare până în acel moment. Așadar, nici în această situație Legea 17/2014 nu face nicio referire cu privire la termenul alocat potențialilor cumpărători.

Deși există opinii diferite în practică, considerăm că dorința legiuitorului a fost aceea de a permite vânzătorului să se răzgândească oricând pe parcursul procedurii indiferent de orice acceptare, astfel că oferta ar trebui să poată fi retrasă și în cursul termenului de 30 de zile alocat potențialilor cumpărători, nu doar în termenul de 45 de zile lucrătoare.

Preemptorul poate renunța și el la acceptarea ofertei în termenul de verificare de 10 zile lucrătoare de la expirarea termenelor relevante, prevăzut la art. 10 alin. (1). Din identitate de rațiune, considerăm că această posibilitate trebuie recunoscută și potențialilor cumpărători, în special având în vedere că art. 10 alin. (1) face referire atât la termenul de 45 de zile lucrătoare aferent preemptorilor, cât și la termenul de 30 de zile aferent potențialilor cumpărători.

Categoria potențialilor cumpărători este reglementată în mod expres de dispozițiile de la art. 41 alin. (3) din Legea nr. 17/2014, care prevăd că „În cazul neexercitării dreptului de preempţiune, potenţialii cumpărători pot depune la primărie un dosar care să cuprindă documentele doveditoare privind îndeplinirea condiţiilor prevăzute la alin. (1) şi (2), în termen de 30 de zile de la expirarea termenului de 45 de zile lucrătoare prevăzut la art. 6 alin. (2)”. Prin urmare, ulterior parcurgerii etapei exercitării dreptului de preempțiune, în cazul în care niciunul dintre preemptori nu își exercită acest drept, vânzarea terenurilor situate în extravilan se va face cu persoanele fizice sau juridice care intră în categoria potențialilor cumpărători.

În acest sens, persoanele fizice care se încadrează în categoria potențialilor cumpărători trebuie să îndeplinească următoarele condiții:

(i) să aibă domiciliul/reşedinţa situat/situată pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare;
(ii) să desfăşoare activităţi agricole pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani, anterior înregistrării acestei oferte;
(iii) să fie înregistrate de autorităţile fiscale române cu minimum 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.

De asemenea, persoanele juridice care se încadrează în categoria potențialilor cumpărători trebuie să îndeplinească următoarele condiții:

(i) să aibă sediul social şi/sau sediul secundar situat pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare;
(ii) să desfăşoare activităţi agricole pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
(iii) să prezinte înscrisurile din care să reiasă că, din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali, minimum 75% reprezintă venit din activităţi agricole, aşa cum sunt prevăzute de Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificările şi completările ulterioare, clasificate conform codului CAEN prin ordin al ministrului agriculturii şi dezvoltării rurale;
(iv) asociatul/acţionarul care deţine controlul societăţii să aibă domiciliul situat pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
(v) în cazul în care în structura persoanelor juridice, asociaţii/acţionarii care deţin controlul societăţii sunt alte persoane juridice, asociaţii/acţionarii care deţin controlul societăţii să facă dovada domiciliului situat pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.

Așadar, categoria potențialilor cumpărători este acea categorie de persoane care, în situația neexercitării dreptului de preempțiune de către niciunul dintre preemptori, va fi preferată la vânzare înaintea altor persoane, acestea din urmă (care nu fac parte nici din categoria preemptorilor și nici din cea a potențialilor cumpărători) putând să cumpere terenul agricol extravilan numai în situația în care nici u își manifestă intenția de cumpărare, în termenul legal, niciunul dintre potențialii cumpărători.